Dubai kaloi një krizë të madhe në vitin 2008, kur përplasja e pasurive të paluajtshme çoi shumë nga kompanitë e tij të ndërtimit në prag falimenti. Pranvera Arabe në Lindjen e Mesme ngriti tregun në vitin 2011, megjithatë, kriza shpërtheu papritur në vitin 2014, kur rënia e çmimeve të naftës shkaktoi një krizë shtatëvjeçare të tregut të banesave.
Këtë herë, investuesit duket se kanë mësuar nga pësimi i tyre. Ata kërkojnë paraprakisht pjesën më të madhe të fondeve për ndërtimin e projekteve nga blerësit e pasurive të paluajtshme. Paratë nga investitorët e pasur që derdhen në Emirate i japin tregut të tij një “jastëk” të rëndësishëm dhe redukton nevojën për të marrë borxhe të tepërta.
“Kompanitë e ndërtimit po vënë bast për rritjen e kërkesës me rritjen paralele të projekteve të reja”, theksoi drejtuesja e Core, Prathiousa Gurapou, duke shtuar se “nëpërmjet parave që kanë mbledhur nga blerësit, këto kompani mund të financojnë një pjesë më të madhe të projektit, duke kufizuar rrezikun e tyre”. Gurapu pret që çmimet e pronave në Dubai të rriten me 10% në 12% këtë vit.
Rreziqet
Megjithatë, sipas analistes ka disa rreziqe, si problemet në zinxhirin e furnizimit që mund të vonojnë përfundimin e projekteve edhe pas parapagimeve të blerësve.
Një problem tjetër është mungesa e mundshme e kontraktorëve që do të mund të përballojnë bollëkun e projekteve të reja pas një qetësie shumëvjeçare.
Në nivel global, normat më të larta të interesit dhe një ngadalësim ekonomik pritet të ndikojnë në ndërtimin në shumë pjesë të botës, me të prekur veçanërisht tregjet kineze dhe britanike. Megjithatë, fluksi i fundit i emigrantëve dhe rusëve që kërkojnë të mbrojnë pasuritë e tyre ka parë që prona në Dubai të rritet me 15% vitin e kaluar, duke nxitur këtë prirje të re.
Deri më tani, projektet për 24,658 shtëpi të reja kanë filluar në Dubai këtë vit, një rritje prej 37% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, sipas Core. Rreth 28,900 transaksione tokash të lira janë kryer që nga fillimi i vitit 2023, më i larti që nga viti 2009.
Këto parcela të lira janë një zgjedhje e preferuar e investitorëve të huaj që nuk kanë llogari bankare në Emiratet e Bashkuara Arabe dhe që transferojnë para ose kriptomonedha direkt në llogaritë e ruajtjes së kompanive të pasurive të paluajtshme.
Si analistët ashtu edhe prodhuesit i njohin rreziqet. Themeluesi i Emaar Properties PJSC, Mohamed Alabar, theksoi se mësimet e së kaluarës nuk duhen harruar: “Rreziku më i madh është se tregu i pasurive të paluajtshme kalon nëpër cikle. Ka uljet dhe ngritjet e veta. Kompanitë duhet të marrin sa më pak borxhe në mënyrë që të kenë bilanc të shëndetshëm në rast të ngadalësimit të tregut”.
Ofertë e kufizuar
Problemet e mundshme dihen. Përpara krizës globale financiare, blerësit paguanin deri në 10% të vlerës totale të një prone para se të fillonte ndërtimi, gjë që shpesh rriti në qiell koston e këtyre pronave. E gjithë kjo u ndal në vitin 2009 kur Nakheel PJSC në pronësi shtetërore shmangu falimentimin në minutën e fundit. Kompania dhe mëma e saj e atëhershme, Dubai World, morën një ndihmë prej 10 miliardë dollarësh nga Abu Dhabi.
Vitet e vështira që pasuan u shënuan nga ristrukturime të shumta të borxhit dhe një stuhi betejash ligjore me blerës të pakënaqur.
Pak metra nga projekti i ri i Como Residences ndodhet edhe The Dubai Pearl, i cili ishte një projekt prej katër rrokaqiejsh dhe që ka 15 vjet që është “ngrirë”. Tani themelet po shkatërrohen dhe investitorët ka të ngjarë të humbasin pjesën më të madhe të investimeve të tyre. Palm Jebel Ali, më i madhi nga ishujt e krijuar nga njeriu në formë palme, po merr interes të ri pas 14 vitesh, me shumë nga investitorët fillestarë që tashmë janë tërhequr me humbje të mëdha.
“A do ta teprojmë? Do të na duheshin aftësi për të treguar fatin për t’iu përgjigjur kësaj pyetjeje,” tha ekzekutivi i Betterhomes, Richard Waid, duke shtuar se “e vetmja gjë e sigurt është se ne kemi nevojë për më shumë prona, duke pasur parasysh furnizimin e kufizuar për momentin”.
Rreziku
Blerësit duken të gatshëm të përballojnë këtë rrezik të shtuar pasi qeveria ka shtyrë reformat e reja.
Kompanitë e pasurive të paluajtshme do të duhet të paguajnë, fillimisht, për vlerën totale të parcelës përpara se të nisin porositë paraprake. Paratë nga blerësit do të duhej të depozitoheshin përkohësisht në llogaritë e ruajtjes së qeverisë, me “copë” të liruara për të mbuluar kostot e nevojshme të ndërtimit. Kjo do të thotë se kompanitë e ndërtimit nuk mund të “ikin” lehtësisht me paratë e investitorëve siç bënë disa gjatë krizës financiare.
Disa nga këta investitorë janë vendas dhe emigrantë të rraskapitur nga qiratë e tepruara në qytet. Nga ana tjetër, shumë investitorë të huaj kërkojnë të blejnë një shtëpi të dytë në një vend që do t’u ofrojë lehtësisht një vizë qëndrimi.
Dubai, megjithatë, nuk publikon të dhënat e tregut, duke tërhequr investitorë që nuk duan të jenë të njohur për publikun e gjerë. Shumë prej tyre preferojnë blerjen e parcelave.
Sipas ekzekutivit të Axe Capital, Denis Skvortov, i specializuar në shitjen e pronave të tilla, shumica e klientëve të tij vijnë nga Rusia, Ukraina dhe vende të tjera të ish-Bashkimit Sovjetik, të cilët janë në kërkim të një shtëpie të dytë. Shumë prej tyre mund të paguajnë me para në dorë, pa pasur nevojë për banka dhe hipoteka.
Investitorët e vërtetë
Rijuan Sajan, një biznesmen indian që nuk kishte marrë pjesë në “ethet” e para në vitin 2007, filloi të operojë në Emirate në vitin 2015. Vitin e fundit ai ka marrë pjesë në gjashtë projekte të cilat do të sjellin 2100 shtëpi të reja në treg.
“Në vitin 2008, tregu ishte jashtë kontrollit,” tha Sajan, i cili drejton biznesin familjar me bazë në Dubai, Danube Group. “Sot, investitorët e vërtetë po blejnë për shkak të tensioneve gjeopolitike, ose sepse duan të kenë të ardhura nga qiraja, ose për shkak të përpjekjes për të gjetur një shtëpi të dytë,” shtoi ai.
Sipas Bloomberg, investitorët në projektin Como Residences në Palm Jumeirah duhet të paguajnë 80% të vlerës totale të pronës përpara përfundimit të saj deri në mesin e vitit 2027.
Emaar po merr pjesën e luanit në ndërtimin e projekteve të reja, me Damac Properties dhe Azizi Developments që pasojnë nga afër. Gjatë tremujorit të parë, shitjet e Emaar u rritën me 25.8% nga viti në vit.
Kompania njoftoi se po vazhdon me krijimin e një projekti të ri, luksoz me vlerë 20 miliardë dollarë buzë detit, i cili do të përfshijë 7000 rezidenca të reja, shumica e të cilave do të jenë pallate dhe vila të mëdha.
Alabar, megjithatë, theksoi se ai do të vazhdojë të monitorojë nga afër pagesat e klientëve. “Jemi të shitur dhe fluksi i mjeteve është shumë i fortë”, ka theksuar ai, duke shtuar se “përkundër të gjithave do të vazhdojmë t’i monitorojmë pasi nuk e dimë se çfarë do të ndodhë pas gjashtë muajsh apo një viti”.
Kujojmë se Alabar po investon dhe në Shqipëri, në Durrës, me një projekt ambicioz që e shndërron qytetin bregdetar në një mini Dubai në rajon.
Edhe këtu po ndjek të njëjtën praktikë: investim me të ardhura nga blerjet e prenotuara. /tesheshi.com
